Asuntolaina ja sen kilpailuttaminen

Pelastetaan euroja. Ammoisina aikoina Suomen Pankki piti pankkien asuntolainoja rautaisessa otteessaan. Nyt tilanne on toinen. Pankit voivat päättää itse melko vapaasti, millä ehdoilla asuntolainat niiltä irtoavat. Kuluttaja säästää pyytämällä usealta pankilta tarjouksen asuntolainasta ja valitsemalla kokonaisuudeltaan edullisimman. Mutta mitä asuntolainan osia voi kilpailuttaa?

Mitä asuntolainan osia voi kilpailuttaa?

Korkomarginaali

Korkomarginaali on prosenttiosuus, jonka pankki lisää lainakoron päälle. Korkomarginaali on asiakaskohtainen mutta useimmilla se pyörii puolen prosentin paikkeilla, hyvillä ja oikea-aikaisilla tinkijöillä 0.3 prosentissa. Vuoden 2008 talouskriisin vanavedessä näin matalista prosenteista voi kuitenkin enää vain haaveilla. Alkutalvesta 2008 uusien asuntolainaasiakkaiden neuvottelut marginaaleista aletaan lähempää 0.7 prosenttia [www.taloussanomat.fi].

Asuntolainan kilpailuttaminen merkitsee monille nimenomaan korkomarginaalin kilpailuttamista. Korkomarginaali on kuitenkin vain yksi osa lainan kustannuksia eikä suinkaan ainoa, jossa pankkien välillä on eroa. Muita asuntolainan kokonaisukustannuksiin vaikuttavia osia käsitellään seuraavaksi. Kaikki nämä kannattaa huomioida asuntolainan kilpailutuksessa.

Korko ja lainakulut

Korkomarginaalin lisäksi lainan kokonaiskustannuksiin vaikuttavat pankin tarjoama korko, takaisinmaksuaika ja toimitus- ja järjestelypalkkiot. Lisäksi kulut, jotka liittyvät lainan takaisinmaksuun, ylimääräisiin lainanlyhennyksiin tai korkopohjan (esim. 12 kuukauden euriborin vaihto johonkin toiseen) kesken lainakauden vaikuttavat lainan lopulliseen hintaan. Nämä kaikki ovat tekijöitä, jotka voi lainaneuvotteluissa nostaa pöydälle ja joiden pohjalta pankkien asuntolainoja kannattaa vertailla. Erityisesti kannattaa pyrkiä sopimaan mahdollisuus ylimääräisiin lainanlyhennyksiin ilman lisäkustannuksia.

Markkinakorkojen lasku lisäsi haluja sitoa asuntolaina lyhyeen viitekorkoon

Markkinakorkojen raju lasku vuoden 2008 loppupuolella lisäsi lainanottajien kiinnostusta lyhyisiin korkoihin. Ei ihme, sillä ennätyksellisen raju korkojen lasku haittaa niitä, joiden asuntolaina on sidottu pitkiin viitekorkoihin. He saattavat joutua maksamaan vielä pitkään korkeampaa korkoa ennen kuin seuraavaa täsmäytyspäivä tuo mukanaan alemman korkotason. Markkinatilanteessa, jossa ennusteet povaavat korkojen laskevan edelleen, tämä on erityisen kismittävää.

Pankkien ovet ovatkin käyneet tiheään kun laina-asiakkaat ovat vierailleet niissä neuvottelemassa koko tai osan asuntolainansa viitekoron vaihtamisesta lyhyempään. Erityisesti 12 kuukauden viitekorkoon lainansa sitoneet mutta myös pankkien Prime-korkoihin asuntolainansa sitoneet ovat aktivoituneet. Tämä on tapahtunut siitäkin huolimatta, että pankit ovat lupailleet alentavansa Prime-korkojaan. Korkokysynnän kohteena on yhden, kolmen tai kuuden kuukauden euribor. Viitekoron muutoksesta joutuu kuitenkin maksamaan pankille. Se saattaa kuitenkin olla harkinnan arvoista. Samalla on kuitenkin syytä pitää mielessä, että lyhyisiin viitekorkoihin sidottu laina reagoi nopeammin myös korkojen nousuun, joka on väistämättä jälleen jossain vaiheessa edessä, varsinkin sillä pitkällä aikajänteellä, jolle asuntolainojen takaisinmaksu usein sijoittuu.

Korkokatto, lainaturvavakuutus ja muut pankkipalvelut

Itse lainan yksityiskohtien lisäksi kokonaisuuteen vaikuttaa pankin tarjoamat oheispalvelut. Näitä ovat esimerkisi lainan riskinhallintaan liittyvät palvelut kuten lainaturvavakuutus ja korkokattoa. Lainaturvavakuutus pyrkii tarjoamaan apua siinä tilanteessa, että asiakkaan lainan takaisinmaksukyky jostain syystä alenee. Tällaisia tilanteita ovat esimerkiksi työttömyys, vakava sairaus tai kuolema. Korkokatto puolestaan tarjoaa hetkellistä turvaa markkinatalouden pyörteiden armoilla nousevaa korkoa vastaan. Lisäksi kannattaa huomioida muiden pankkipalveluiden osalta pääseekö asiakas lainansa ansiosta erikoismaksuluokkaan, avainasiakkaaksi tms. jolle tavalliset pankkipalvelut tarjotaan muita pankkiasiakkaita edullisemmin. Joillekin merkitystä voi olla myös sillä, missä pankin lähin konttori sijaitsee.

Kuningaskuluttaja vertaili aikoinaan pankkipalveluiden kustannuksia ja totesi että pankkipalvelujen hinnoissa voi eri pankkien välillä olla vuositasolla satojen eurojen eroja [kuningaskuluttaja.yle.fi]. Kuten arvata saattaa, suurimmat erot pankkien välillä johtuivat asuntolainojen koroista ja kuluista.

Uuden asuntolainan kilpailutus

Useimmat ensiasuntoa varten asuntolainaa ottavat kilpailuttavat nykyään pankkinsa. Heidän kohdallaan pankkien myöntämät asuntolainat eroavat ehdoiltaan mm. siitä syystä, että pankit arvioivat toisistaan poikkeavin perustein asiakkaan luoton maksukyvyn eli kuinka "hyvän" asiakkaan pankki omasta mielestään saa. Hyvä keino ensimmäistä lainaa hakevalle, jolla ei vielä ole esittää hyvää lainanmaksuhistoriaa on käydä henkilökohtaisesti neuvottelemasta lainasta pankissa. Näin voi hyvinkin aueta mahdollisuus saada asuntolaina paremmin ehdoin kuin esim. anonyymisti nettipankin kautta otettuna.

Entä jos asuntolaina on jo olemassa, voiko sen kilpailuttaa?

Asuntolainan kilpailuttaminen tulee eteen uutta asuntolainaa otettaessa mutta mikään ei estä kuluttajaa kilpailuttamasta sitä myöhemminkin. Itse asiassa, se jopa usein kannattaa. Käytännössä on havaittu, että pankit eivät juuri oma-aloitteisesti esimerkiksi alenna asuntolainan korkomarginaalia vaan asiakkaan on itse käytävä neuvottelemassa asiasta.

Jos kuluttajalla on jo asuntolaina hän voi pyytää toiselta pankilta tarjouksen ja tämän perusteella palata omaan pankkiinsa neuvottelemaan lainaehtojensa muutoksesta. Tai hän voi vaihtaa pankkia. Jos pankki kuitenkin haluaa pitää kiinni pitkäaikaisesta asiakassuhteesta, kuten se usein haluaa, pankki voi tehdä vielä paremman tarjouksen tai ainakin antaa kilpailevaa tarjousta vastaavan tarjouksen. Jos asiakas päätyy vaihtamaan pankkia, uusi pankki huolehtii käytännön järjestelyistä.

Lisätietoa asuntolainoista ja asuntolainan kilpailuttamisesta löytyy mm. seuraavilta sivuilta: Taloussanomat: Asuntolainan kilpailutus teki paluun, Kuluttajavirasto: Asuntolainoja kannattaa vertailla, TV-Talo.fi: Lainojen kilpailutus voi tuottaa sievoiset säästöt, Finanssialan Keskusliitto: Asuntolaina asiakkaan kannalta, Suomen kuluttajaliitto: Asuntolaina.